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La sabiduría convencional indica que las bienes raíces o inmobiliarios son una estrategia de inversión indispensable. Mientras se cuente con el capital inicial disponible para invertir, teóricamente, las bienes raíces son un recurso para ganar dinero, ¿no es cierto? Si bien es una idea reconfortante, no siempre es verídica. Al igual que en todas las inversiones, las bienes raíces implican un elemento de riesgo. A diferencia de algunas inversiones, el riesgo en este caso puede ser enorme, pues el capital inicial necesario es con frecuencia superior en comparación con otras inversiones más seguras. Los que buscan las bienes raíces puramente como estrategia de inversión, pueden equivocarse. Considere las dificultades siguientes, cada una de las cuales puede convertir una inversión aparentemente segura en una pesadilla.

El Vecindario
Los vecindarios pueden constituir una parte considerable del elemento de riesgo a la hora de invertir en bienes raíces. Un cambio en el mismo puede aumentar o disminuir drásticamente el valor de una propiedad, lo cual, a su vez, puede beneficiar o destruir al inversionista. Considere esta situación: usted compra una vivienda con la intención de alquilarla. Con los gastos de mantenimiento e impuestos a la propiedad, no verá un incremento significativo en su flujo monetario. O sea, que, probablemente sólo logre recuperar lo que invirtió, sin ganancia alguna. Esto no debe sorprender a nadie, pues el valor de la vivienda y la propiedad residen, con el paso del tiempo, en el valor de reventa de las mismas.
Sin embargo, si el vecindario comienza a descender de categoría, el inversionista quedará estancado en múltiples niveles. El valor de mercado de la propiedad decaerá en la misma medida que el vecindario, trayendo como consecuencia una pérdida. Además, en la medida que el vecindario pierde calidad, se verá obligado a bajar el alquiler, lo cual le costará más dinero, y posiblemente la propiedad, si no puede pagar las mensualidades de la hipoteca.
Pero donde la mayoría de los inversionistas confronta problemas es al sobrestimar las iniciativas de mejoramiento de las barriadas marginales. Es un proceso que no se materializa de la mañana a la noche, y no resulta una garantía. Si funciona, habrá hecho una inversión segura y rentable. Pero si se estanca o no funciona, usted será el afectado, lo cual podría ser extremadamente perjudicial. Lo mejor que puede hacer para evitar esto es investigar exhaustivamente el vecindario donde se propone invertir. Con frecuencia, las personas que entran por primera vez en el juego de las bienes raíces, o aquellos que no poseen la capacidad de asimilar una pérdida, evitan este tipo vecindarios con tendencia a la marginalidad.
Inquilinos
Otro riesgo enorme a considerar antes de invertir en una propiedad es quiénes serán sus socios potenciales. Una cosa es hacer negocios con un pariente o amigo, y otra es invertir en una propiedad a expensas de inquilinos potenciales, lo cual puede resultar una gran incógnita.
Sus inquilinos son una especie de socios, porque usted dependerá de ellos para hacer sus pagos de hipoteca. Cualquier dueño veterano le podrá decir que los buenos inquilinos que pagan consistentemente a tiempo y cuidan la propiedad son cada vez más difíciles de hallar. Y si, particularmente está invirtiendo en una propiedad ubicada en una barriada marginal (con la esperanza de que mejore su categoría), será más propenso a tratar con inquilinos en quienes no puede confiar. Un mal inquilino puede ser una pesadilla, pues con frecuencia las leyes los favorecen, y su desalojo es casi siempre una tarea difícil.
Y, por si todo eso fuera poco, si un vecindario comienza a perder categoría, o si surgen circunstancias inesperadas, podría ser difícil encontrar inquilinos. Por ejemplo, con frecuencia, los propietarios de viviendas en la costa están a merced de condiciones que van más allá de su control. La creciente contaminación marina o los pronósticos meteorológicos negativos ahuyentan a los inquilinos de las playas, obligando a los dueños a sufrir una temporada sin inquilinato, o a bajar el alquiler. Ninguna de esas opciones es deseable, y ambas provocan que los inversionistas tengan que desembolsar sustanciales cantidades de dinero.
Una buena forma de combatir los problemas potenciales con los inquilinos es solicitarles el pago del primer y el último mes de alquiler (y posiblemente hasta una cantidad como depósito de seguridad) y planificar con anticipación cualquier situación en la cual su inquilino pudiera provocarle problemas.
Tasas de interés
Suponemos y esperamos que cualquier persona que tenga en mente invertir en bienes inmobiliarios conozca las diferencias entre las tasas de interés. Si no es el caso, es preciso informarse antes de invertir aunque sea un centavo en cualquier propiedad.
Con frecuencia, las hipotecas con bajo interés son algo demasiado bueno para ser cierto. Las tasas de interés fluctúan, y toda persona que invierta en bienes raíces debe estar preparado al efecto. Por ejemplo, si obtuvo un préstamo de $100,000 con pago de interés solamente al 4 por ciento, pagará $4,000 al año. Sin embargo, en el caso de una hipoteca de tasa variable, la tasa de interés podría aumentar hasta el 10 por ciento, lo cual equivale a pagar $10,000 anualmente. O sea, unos $6,000 adicionales por año que no había programado. Y hallar dinero para cubrir un aumento en las tasas de interés puede ser difícil, porque es muy probable que no pueda contar con los inquilinos para obtener esa suma al subirles el alquiler. Esto hace que la planificación ante posibles aumentos de la tasa de interés sea un elemento clave a la hora de invertir en propiedades.
Si bien las bienes raíces se consideran con frecuencia una inversión con altos índices de ganancia, quienes consideren invertir deben tener en cuenta que también se trata de un alto riesgo a correr, que exige, para comenzar, de una gran solvencia.
Fuente: CL